目黒区の住宅地が13.3％上昇。土地を買ってから家を考える時代ではなくなった#目黒区#地価上昇#土地#注文住宅#重要
2026年9月16日に公表された東京都の基準地価で、東京23区の住宅地は前年比8.7％上昇しました。
その中でも、目黒区の住宅地は前年比13.28％上昇。
住宅地の平均基準地価は126万6,666円／㎡となっています。
かなり大きな上昇です。
例えば、前年1億5,000万円程度だった土地が同じ割合で上昇したと単純計算すると、約1億7,000万円。
わずか1年で約2,000万円です。
もちろん、実際の土地価格は駅からの距離、道路条件、土地の形状などによって大きく違いますし、目黒区のすべての土地が一律に13.3％値上がりしたという意味ではありません。
ただ、目黒区で土地から注文住宅を建てようとしている方にとって、この地価上昇はかなり重要な話だと思います。
なぜなら、
土地に使う金額が2,000万円増えれば、その2,000万円は本来、建物や外構、家具などに使えたかもしれない予算だからです。
しかも今は、土地だけではありません。
建築費も以前より上がっています。
土地を購入してから、
「さて、どんな家を建てようか」
と考える。
目黒区のように土地価格が高いエリアでは、私はこの進め方がかなり危険になってきていると思っています。
#不動産 #住宅購入 #資産運用 #家づくり #土地活用「この土地なら買える」だけで判断してはいけない
土地を探していると、当然ですが最初に土地価格を見ます。
「この土地なら予算内だ」
「この立地なら多少高くても買いたい」
と思える土地が見つかる。
特に目黒区のような人気エリアでは、条件の良い土地が出てくると、
「他の人に買われる前に決めなければ」
という気持ちにもなると思います。
ただ、注文住宅を建てるのであれば、
土地を買えるかどうかだけで判断してはいけません。
本当に重要なのは、
その土地を買ったあと、自分たちが希望する家まで完成させられるのか。
こちらです。
総予算2.5億円でも、土地1.7億円を先に買えば話は変わる
例えば、家づくり全体に使える予算が2億5,000万円だったとします。
目黒区に気に入った土地が見つかった。
価格は1億7,000万円。
「総予算2億5,000万円だから、残り8,000万円あれば家は建つだろう」
と思うかもしれません。
しかし、実際の注文住宅はそんなに単純ではありません。
土地代以外にも、建物本体、設計料、外構工事、地盤や造成に関係する工事、各種諸費用などがあります。
さらに、キッチンや造作家具、照明、カーテン、家具などにこだわれば、当然そこにも予算が必要です。
つまり、
残り8,000万円＝建物に使える8,000万円
ではありません。
まして建築家に依頼して、素材やディテールにもこだわった住宅をつくりたいのであれば、かなり厳しくなる可能性があります。
土地を買った後で、
「残った8,000万円で、どんな家が建てられますか？」
と考えるのでは遅いのです。
本来は土地を購入する前に、
「この土地を1億7,000万円で購入した場合、自分たちが希望する住宅まで完成させるには総額いくら必要なのか？」
ここまで考える必要があります。
土地代＋建物本体価格だけで考えない
注文住宅の予算で注意してほしいのが、
「土地○億円、建物○千万円だから、総額○億円」
という考え方です。
実際の家づくりには、それ以外にもさまざまな費用が発生します。
例えば既存建物があれば解体費が必要です。
土地に高低差があれば、擁壁などの工事が必要になることもあります。
地盤条件によっては地盤改良が必要になるかもしれません。
そして、建築家へ依頼するのであれば設計監理料があります。
外構や植栽にも予算が必要です。
完成後には家具やカーテンも必要になるでしょう。
だから私は、
土地と建物だけではなく、「暮らし始められる状態までいくらかかるのか」で予算を見るべき
だと思っています。
地価が上がるほど「何にお金を使うか」が重要になる
土地価格が上がっても、家づくりの総予算を同じように増やせる人ばかりではありません。
土地に使う金額が増えれば、その分だけ建物に使える予算は圧迫されます。
だからこそ重要になるのが、
予算配分です。
土地は絶対に目黒区。
建物もできるだけ大きくしたい。
キッチンにもこだわりたい。
石やタイルも使いたい。
外構や植栽にもこだわりたい。
家具も良いものを入れたい。
もちろん全部実現できれば理想です。
ただ、それを積み上げていけば総予算はどんどん膨らみます。
注文住宅では、すべてを最高グレードにする必要はありません。
本当にこだわりたいところはどこなのか。
逆に、そこまでお金をかけなくてもいいところはどこなのか。
何にお金をかけるか以上に、どこへ予算を配分するか。
土地価格が上昇している今ほど、この判断が重要になっていると思います。
「目黒区に建てること」が目的になっていないか
もちろん目黒区には魅力があります。
交通利便性や住環境、街の雰囲気など、住宅地として人気があるのには理由があります。
ただ、
「絶対に目黒区」
という条件を優先するあまり、土地に予算を使いすぎてしまう。
その結果、
建物を小さくする。
素材を諦める。
外構を最低限にする。
希望していた建築家への依頼を諦める。
もしそうなったとしたら、本当にそれが理想の家づくりなのか。
これは一度考えてみてもいいと思います。
もちろん、
「建物より立地を優先したい」
という考え方もあります。
それも間違いではありません。
重要なのは、
自分たちは何を優先するのかを、土地を購入する前に決めておくことです。
土地を少し小さくして、建物の質を上げるという選択もある
土地探しをしていると、どうしても面積に目が行きます。
50坪より60坪。
60坪より70坪。
もちろん土地が広ければ、設計の自由度は高くなります。
しかし、目黒区のように土地価格が高いエリアでは、土地をあと10坪広くするためにかなりの予算が必要になることがあります。
だったら、土地を少しコンパクトにして、その分を建物に使う。
建築家の設計力によって、限られた面積を豊かな空間にする。
外構や植栽まできちんとつくる。
家具まで含めて住宅全体の完成度を上げる。
そういう考え方もあります。
私は以前から、
「大きな家」と「上質な家」は別物
だと思っています。
床面積を増やすことだけが、豊かな住宅をつくる方法ではありません。
高い土地だからこそ、設計力が重要になる
土地価格が高くなるほど、
「せっかく高い土地を買ったのだから、敷地を最大限使いたい」
と思うのは当然です。
ただ、敷地いっぱいに建物を入れて床面積を最大化することが、その土地を最大限生かすこととは限りません。
庭を少し残す。
隣家との距離を取る。
視線が抜ける場所をつくる。
光を取り込む余白をつくる。
室内から見える位置に植栽を配置する。
こうした設計によって、実際の床面積以上の広がりを感じる住宅もあります。
反対に、床面積は大きくても、窓の先がすぐ隣家だったり、道路からの視線が気になって一日中カーテンを閉めていたりすれば、豊かな空間とは言いにくい。
土地価格が高いからこそ、
「何坪建てられるか」ではなく、「この土地をどう生かすか」。
建築家の設計力が重要になると思います。
不動産として良い土地と、良い家を建てられる土地は同じではない
ここは、土地から注文住宅を考えている方にぜひ知っておいてほしいところです。
駅から近い。
人気の住所。
整形地。
南道路。
不動産として見れば、非常に魅力的な土地かもしれません。
しかし、その土地が自分たちの家づくりにとって最適かどうかは別の話です。
例えば、
希望する建物のボリュームが入るのか。
道路から車を入れやすいのか。
隣家からの視線はどうなのか。
高低差はないか。
余計な工事費が発生しないか。
希望する庭や外構までつくれるのか。
そして何より、
その土地を購入したあと、希望する住宅を建てるための予算が残るのか。
不動産として良い土地であることと、
自分たちが建てたい住宅にとって良い土地であることは、必ずしも同じではありません。
土地を買う前に、建築側の人間を入れる
私はこれから、土地価格が高いエリアで注文住宅を建てる人ほど、
土地を購入する前に建築側の人間を入れる必要性が高くなる
と思っています。
不動産会社は、その土地について詳しく説明してくれます。
ただ、
その土地にどのくらいの建物が建つのか。
希望する間取りが成立するのか。
高低差や道路条件によって工事費が増えないか。
どのくらいの建築費になるのか。
外構や設計料まで含めて総額はいくらになるのか。
これは不動産だけではなく、建築の話です。
だから、
土地探しと家づくりを分けない。
これが非常に重要です。
土地を買ってから家を考える時代ではなくなった
目黒区の住宅地が前年比13.3％近く上昇したという今回の数字は、単なる不動産ニュースではないと思っています。
土地価格が上がれば、注文住宅の予算配分そのものが変わります。
そして土地に使う金額が大きくなるほど、土地選びを間違えたときの影響も大きくなります。
だからこそ、
「この土地が買えるか」
だけで判断しない。
「この土地を買ったあと、希望する家まで完成できるか」
を見る。
土地を購入する前に、
どんな家を建てたいのか。
その家にはどのくらいの予算が必要なのか。
外構や家具まで含めたら総額はいくらになるのか。
そこまで考えたうえで土地を選ぶ。
土地価格が上昇している今、目黒区で土地から注文住宅を建てるのであれば、この順番がこれまで以上に重要になっていると思います。
株式会社リバースの注文住宅づくり
株式会社リバースでは、土地を購入した後から家づくりをお手伝いするだけではありません。
土地から注文住宅を検討されている場合には、
「その土地が買えるか」だけではなく、
「その土地を買ったあと、希望する住宅まで完成させられるか」
という視点で考えます。
どんな暮らしをしたいのか。
どんな住宅を建てたいのか。
どのくらいの床面積が必要なのか。
建物、設計料、外構、家具などまで含め、どのくらいの予算を考えておくべきなのか。
そのうえで、土地にいくらまで使えるのかを考える。
そして土地が決まり設計が始まれば、建築家の設計をもとに概算段階から工務店へ見積を依頼し、設計が進む中でも必要なタイミングで金額を確認していきます。
土地。
建築家。
工務店。
建物。
外構。
予算。
これらをバラバラに考えるのではなく、一つの家づくりとしてつなげていく。
良い土地を買うことがゴールではありません。
その土地で、希望する家を予算内で完成させる。
土地価格が上昇している今だからこそ、そこまで考えた土地選びが重要だと、私は思っています。
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